Pasar properti China tengah menghadapi tantangan berat. Bukan hanya krisis sektor real estat yang berlarut, tetapi juga penurunan populasi yang diperkirakan akan semakin menekan permintaan perumahan. Situasi ini menjadi ancaman serius bagi sektor yang sebelumnya pernah menikmati pertumbuhan pesat.
Ancaman ini diprediksi akan berdampak signifikan pada penjualan rumah baru. Bank investasi Goldman Sachs, misalnya, memperkirakan permintaan di kota-kota besar China akan berada di bawah 5 juta unit per tahun dalam beberapa tahun mendatang. Angka ini jauh lebih rendah dibandingkan puncak permintaan yang mencapai 20 juta unit pada tahun 2017.
Populasi Menurun, Permintaan Rumah Merosot
Penurunan populasi China menjadi faktor utama penurunan permintaan rumah. Bank Dunia memproyeksikan populasi China akan turun dari 1,41 miliar menjadi di bawah 1,39 miliar pada tahun 2035. Hal ini disebabkan oleh kombinasi angka kelahiran yang rendah dan peningkatan angka kematian seiring dengan menua nya populasi.
Goldman Sachs memperkirakan penurunan populasi akan mengurangi permintaan rumah sekitar 500.000 unit per tahun selama dekade 2020-an. Pada dekade 2030-an, dampaknya diperkirakan akan lebih parah, mencapai 1,4 juta unit per tahun. Sebaliknya, pada dekade 2010-an, pertumbuhan populasi justru menambah sekitar 1,5 juta unit permintaan rumah per tahun. Perubahan ini menunjukkan pergeseran demografis yang signifikan dan berdampak besar pada sektor properti.
Upaya Pemerintah yang Terbatas
Pemerintah China telah berupaya mendorong peningkatan angka kelahiran sejak kebijakan satu anak dilonggarkan pada tahun 2016. Berbagai insentif keuangan diberikan, namun hasilnya masih belum signifikan.
Rendahnya pertumbuhan pendapatan, ketidakstabilan lapangan kerja, dan sistem jaminan sosial yang lemah membuat banyak anak muda enggan memiliki anak. Tianchen Xu dari Economist Intelligence Unit menjelaskan bahwa kebijakan pro-kelahiran yang ada saat ini belum mampu mengatasi akar masalah. Biaya hidup yang tinggi dan keinginan generasi muda untuk fokus pada karier dan kehidupan individual juga berperan besar dalam keputusan untuk tidak menikah dan tidak memiliki anak.
Dampak pada Sektor Pendidikan dan Properti
Penurunan angka kelahiran berdampak signifikan pada sektor pendidikan. Data Kementerian Pendidikan China menunjukkan penutupan sekitar 36.000 taman kanak-kanak dalam dua tahun terakhir. Jumlah siswa prasekolah turun lebih dari 10 juta, sementara jumlah sekolah dasar berkurang hampir 13.000 antara tahun 2022 dan 2024.
Penurunan jumlah siswa ini juga berdampak pada pasar properti di sekitar sekolah-sekolah favorit. Rumah-rumah di lokasi tersebut sebelumnya dihargai tinggi, namun kini nilainya mulai merosot. William Wu dari Daiwa Capital Markets menjelaskan perubahan kebijakan zonasi sekolah dan berkurangnya jumlah anak sebagai faktor utama penurunan harga. Seorang ibu di Beijing bahkan mengalami penurunan nilai propertinya sekitar 20 persen dalam dua tahun terakhir.
Stagnasi Pasar Properti dan Prospek ke Depan
Kondisi demografis semakin memperparah krisis yang telah melanda sektor properti China sejak akhir tahun 2020. Meskipun pemerintah telah mengeluarkan berbagai stimulus, harga rumah baru terus turun, bahkan dengan laju tercepat dalam tujuh bulan terakhir pada Mei 2025.
Larry Hu, kepala ekonom China di Macquarie, menyatakan stagnasi harga telah berlangsung lebih dari dua tahun dan belum ada tanda-tanda pemulihan. Penjualan rumah baru di 30 kota besar juga melemah, turun 11 persen secara tahunan di paruh pertama Juni 2025. Goldman Sachs memprediksi pemilik rumah untuk investasi akan menjadi penjual bersih di masa depan karena mereka memperkirakan harga akan terus turun.
Meskipun dampak demografis mungkin belum terasa dalam jangka pendek, William Wu berpendapat bahwa penurunan permintaan masih dapat ditopang oleh urbanisasi dan permintaan peningkatan kualitas hunian. Permintaan untuk peningkatan kualitas hunian masih akan berkontribusi besar terhadap total permintaan properti nasional. Namun, tantangan jangka panjang tetap ada, dan masa depan pasar properti China masih dipenuhi ketidakpastian.
